Данная статья описывает опыт получения разрешений в США, тем не менее, мы считаем её полезной и для инвесторов в России и странах СНГ.

Существуют четыре общие категории территорий при зонировании автомоек. Рассмотрим каждую из них:

I. Зонирование
a. территории, не предназначенные для автомоек
Первый вопрос, который нужно задать – предназначена ли эта территория для строительства автомойки. В наше время и в наш век невероятно сложно изменить зонирование по какой бы то ни было причине и особенно сложно изменить зонирование участка, чтобы на нем можно было построить автомойку. Если вы попробуете изменить зонирование, это будет долгий и дорогостоящий процесс с негарантированным результатом. Некоторым операторам приходилось израсходовать более $200 000 на оплату услуг юристов, инженеров, архитекторов, лоббистов и при этом остаться с пустыми руками. Плюс к этому нужно добавить как минимум год к процессу строительства, который обычно занимает один год. Я почти 20 лет провожу оценку участков под мойки и ни разу не видел, чтобы этот процесс занял меньше 2 лет с начала (приобретения участка) и до конца (открытия автомойки). Если вы хотите изменить зонирование участка, подумайте о времени и деньгах и о том, что возможно, вам это не удастся.

b. условное использование
Условное использование – это такая ситуация, когда зонирование не запрещает строительство автомоек, но нужно получить разрешение на строительство. С этой ситуацией все чаще сталкиваются при строительстве самых перспективных автомоек.

Если вы обращаетесь за разрешением на условное использование (иногда его называют еще специальным использованием) земли, у вас выше шансы получить разрешение на строительство автомойки. Однако в ходе финансовой и юридической экспертизы перед заключением сделки о покупки участка рекомендуем вам проконсультироваться у местных властей того муниципалитета, где вы хотите строить свою автомойку, а так же с владельцами соседних участков, чтобы понять, насколько сложным будет и насколько может затянуться этот процесс. Все больше местных сообществ вводят специальные ограничения, которые усложняют строительство автомоек. Вот почему вам как минимум нужно сделать ваш проект и чертежи художественно привлекательными, если вы хотите обратиться за разрешением на условное использование земель.

c. Территории, предназначенные для автомоек
Часто считают, что если на участке в явной форме разрешается построить автомойку, но не будет проблем с получением необходимых разрешений на строительство. И снова, если вы поймете, что в большинстве местных сообществ к мойкам относятся безо всякого энтузиазма, вы поймете, насколько муниципальные чиновники могут усложнить даже самый простой случай получения разрешения. В большинстве случаев муниципальные чиновники больше всего озабочены тем, чтобы сделать все, что хочет их начальник, а их начальники, которых выбирают на их должность, больше всего беспокоятся о том, что подумают их избиратели, а не о том, чтобы помочь преуспеть какому-то отдельно взятому бизнесмену. Потрясающий пример этому – правила по установке наружной рекламы и указателей. Я видел ситуации, где на участке разрешается строить автомойку, но правила по размещению наружной рекламы настолько суровы, что если не добиться, чтобы для вас сделали исключение из правил, строить автомойку на таком участке просто бессмысленно. Будьте осторожны и остерегайтесь таких ограничений, даже если на вашем участке и разрешено строить автомойку. Рассматривать все возможные потенциальные классы земель, которые нужно принимать во внимание при получении разрешения на строительство –все равно что ходить по минному полю.

Страница 1 - 1 из 4
Начало | Пред. | 1 2 3 4 | След. | Конец | Все

Назад в раздел