Поиск коммерческой недвижимости – участка, на котором можно построить успешно работающую конвейерную автомойку – может оказаться весьма сложной задачей. На самом деле найти участок не столь сложно. Сложно найти такой, где можно будет вести успешный бизнес. А в некоторых районах очень сложно найти участок, где вам могут разрешить построить автомойку. После того, как вы прочтете эту статью, ваша задача еще более усложнится, поскольку вы узнаете обо всех переменных, которые нужно принимать во внимание, и их больше, чем вы могли предположить раньше.

Наиболее часто встречающаяся проблема потенциальных владельцев автомойки в том, что они влюбляются в участок еще до того, как зададут все неприятные вопросы. Бенджамину Франклину приписывают слова: «Женишься в спешке и будешь всю жизнь жалеть об этом». Когда вы платите за участок от полумиллиона до полутора миллионов долларов, кажется разумным заглянуть под каждый камень и выяснить, не кроется ли под ним потенциальных проблем. Хорошая новость в том, что в этом случае вы не можете построить автомойку, которая окажется неуспешной. Еще одна хорошая новость в том, что поиск хорошего участка будет намного успешнее, если вы будете знать, на что обращать внимание.

Вот основные переменные, на которые нужно обратить внимание:

1. Зонирование

Есть три категории земель, к которым может относиться ваш участок для автомойки. Первая категория – участок отведен под автомойку. В этом случае процесс получения разрешений и согласований обычно идет без особых проблем.

Вторая ситуация – участок не предназначен под автомойку. Практически в каждом случае это приведет к долгому и дорогому процессу изменения статуса, причем нет никаких гарантий, что это у вас получится. Новым операторам, только входящим в этот бизнес, следует избегать таких ситуаций.

Третья ситуация – когда требуется специальное разрешение на использование участка. С этой ситуацией человек, собирающийся построить автомойку, сталкивается чаще всего. В этом случае мы настоятельно рекомендуем вам найти местного адвоката, который будет регулярно ходить в местный совет по планированию и зонированию и поможет вам ускорить этот процесс.

2. Сам участок

При оценке участка нужно учитывать 3 основных фактора: во-первых, площадь, во-вторых, его точную форму, а в-третьих, доступ к участку.

С точки зрения площади участок должен быть достаточно велик, чтобы на нем можно было построить автомойку того типа, которую вы хотите.

С точки зрения формы, размеры участка должны соответствовать вашему представлению об автомойке, которую вы хотите построить. Большинство участков под конвейерную мойку должны быть прямоугольными, причем длина участка должна быть примерно на треть больше его ширины.

Еще один фактор, который следует учесть при оценке а – это доступ к участку. Где он расположен – на углу, внутри квартала, или в торговом центре? Не придется ли договариваться о постройке ответвления от главной дороги? Каково общее расстояние до участка с той точки, где к нему могут повернуть машины, идущие в противоположном направлении и др.

3. Требования к участку

Вам придется найти ответы на множество вопросов, касающиеся требований к участку:

a. Каковы требования к расстоянию от зданий до дороги?

b. Каковы требования к озеленению и зеленому пространству?

c. Каковы требования к парковке?

d. Каковы требования к месту стоянки машин?

e. Каковы ограничения по стоянке машин у тротуара?

f. Каковы допуски по укладке бордюрных камней?

g. Что предусматривает план развития участка?

Мы рекомендуем вам нанять местную инжиниринговую компанию, которая поможет вам учесть все местные требования и правила. И опять повторим – одним из основных требований к найму такой фирмы должна стать частота их визитов к местным чиновникам, которые руководят процессом получения разрешения на участок.

Следует определить, сколько площади у вас отнимут требования по расстоянию от здания до дороги, прежде чем вы поймете, сколько места у вас останется для строительства здания.

4. Указатели

Все переменные, которые могут повлиять на указатели, можно выявить при внимательном анализе местных правил размещения указателей. Важно помнить, что эти правила постоянно пересматриваются, поэтому, когда вы встречаетесь с чиновниками, которые занимаются данным районом, важно спросить, не обсуждаются ли и не планируются ли изменения. Требования к указателям могут несколько отличаться в зависимости от того, к какой категории относится участок. Поэтому помните, что существуют общие требования и специальные требования.

Из всех переменных, на которые следует обратить внимание при рассмотрении системы указателей для участка, самыми важными являются требования по расстоянию от здания до дороги и максимальный размер уличных указателей. Если уличный знак не виден для машин, приближающихся к участку с любой стороны до тех пор, пока они не подъедут к нему почти вплотную, уже не важно, насколько он велик или насколько хорош его дизайн. Знак должен находиться достаточно близко к дороге и быть достаточно большим, чтобы его можно было увидеть как минимум с 100 м в каждом направлении.

Поскольку дорожный указатель – это только часть программы размещения знаков и указателей для вашего участка, вам придется обратить внимание и на другие переменные. Основные переменные включают следующие:

а. Общая площадь всех разрешенных указателей

б. максимальный размер уличных указателей

в. высота указателя

г. тип знака (на штанге или на основании)

д. знаки на здании

е. знаки- указатели направления

ж. знаки с перечнем услуг автомойки

з. знаки для продвижения отдельных продуктов

и. знаки с инструкциями

к. любые другие знаки на территории

Указатели на территории автомойки настолько важны для ее успешной работы и настолько сложнее, чем указатели в любых других точках розничной торговли, что есть профессиональные консультанты, которые занимаются консультирование исключительно в данной области. Мы рекомендуем вам пригласить такого консультанта или поработать в тесном сотрудничестве с вашей компанией по изготовлению и размещению рекламы, прежде чем вы примете окончательное решение о покупке участка, чтобы точно знать требования к знакам и указателям для вашего участка.

Это - одна из самых важных переменных, на которую обращают внимание большинство операторов. Она очень важна, поскольку, чем выше трафик, тем выше потенциал вашего участка. Следует отметить, что автомойка каждого типа требует определенного минимального трафика, а помимо этого, у каждого оператора есть свои представления о том, что нужно для успеха.

Вам следует не только определить текущий трафик, но и установить, в каком направлении он будет изменяться. Вам нужно ответить на вопрос « трафик растет или падает?». Но есть и другие вопросы: каков темп изменений и какие факторы на него влияют? А если нет изменений в течение достаточно продолжительного периода времени, то в чем причина? Важно учесть и будущий темп роста трафика.

При оценке участка нужно обязательно учитывать, на какой скорости машины проезжают мимо него. Если движение слишком интенсивное и скорость велика, увидевший ваш указатель водитель не может достаточно хорошо отреагировать на желание свернуть с дороги и заехать к вам. Основное правило, с которым согласится большинство экспертов – идеальная скорость проходящего мимо транспорта должна быть 60-70 км/ч или меньше.

6. Заметность

когда вы оцениваете, насколько участок заметен с дороги, помните, что идеальная ситуация - это когда уличные указатели, здание и работа ваших сотрудников на участке видны как минимум с расстояния в 100 м с каждой стороны. По моему опыту, очень редко бывает, что можно все это увидеть со всех сторон. Если вам приходится выбирать, то самое главное - чтобы был хорошо виден уличный указатель.

7. Население

Вторым самым важным фактором при выборе участка после трафика многие считают население в радиусе от 1 до 5 км. Неважно, на каком месте этот фактор стоит для вас, он имеет решающее значение, и ваша оценка должна начинаться с самого очевидного: тем выше плотность населения, тем больше возможности высокой загрузки.

Вместо того чтобы оценивать плотность населения в радиусе 1,2 и 5 км, полезнее определить многоугольник района розничных магазинов, в котором находится рассматриваемый участок. Такой многоугольник обычно представляет собой естественную зону соседних магазинов, откуда люди могут доехать до вашего участка не более чем за 7 минут, или зона на расстоянии в среднем в 3,5 км. Хотя вам понадобится чуть больше времени, чтобы нарисовать такие многоугольники, они более четко покажут вам, на какое число потенциальных клиентов вы можете рассчитывать.

Количество населения в пределах данного радиуса, которое необходимо для достаточной клиентской базы вашей автомойки определяется (a) типом автомойки , (b) долей местных клиентов по отношению к доле проезжающих мимо для вашего типа автомойки и (c) существующей на данном рынке конкуренцией и потенциальной конкуренцией, которая может развиваться на вашем рынке. Еще один фактор, на который нужно обратить внимание – это темпы роста населения. Очень часто можно начинать сроить автомойку в районе, где население ниже необходимого, если можно с уверенностью определить, что будет строиться в этом районе в ближайшем будущем.

8. Конкуренция

По мнению авторов, это самый важный фактор, на который стоит обратить внимание, когда вы решаете, следует ли строить вашу автомойку на данном участке, какую автомойку следует строить, и какие цены устанавливать на ее услуги. Новички, которые только входят в этот бизнес, разумеется, обращают на это внимание, но потом быстро забывают про это. Почему? Каждый считает, что он будет работать намного лучше и поэтому победит всех своих конкурентов. Вместо этого мы рекомендуем вам считать каждую автомойку в пределах торгового рынка вашим конкурентом и определить долю рынка, на которую могла бы реалистично рассчитывать новая автомойка, только входящая на рынок. Даже если такая доля рынка чрезмерно оптимистична, не следует забывать, что конкуренция существует, и что ваши конкуренты будут бороться за то, чтобы остаться в этом бизнесе.

На рынке существует ограниченное число клиентов, и они моют свои машины определенное число раз в год. Поэтому если вы оцените, емкость рынка и проанализируете свою потенциальную долю рынка, это будет, намного более здравый подход, чем печалиться обо всех ваших конкурентах, которым придется закрыть свой бизнес, как только вы откроетесь.

9. Что расположено поблизости

Чем больше причин есть у клиента автомойки, чтобы приезжать в район вокруг вашей мойки, тем больше вероятность, что он будет мыть свою машину у вас чаще. Помня об этом, прежде всего, обратите внимание на повседневные нужды местных потребителей. Это означает, что самыми главными для вас станут продуктовые и хозяйственные магазины, станции техобслуживания и местные рестораны. На следующем месте после них по важности стоят магазины, куда люди ездят за покупками в выходные, такие как мелкооптовые магазины, торговые центры и специализированные сетевые магазины. И как всегда, национальные марки важнее региональных брендов, которые в свою очередь, более ценны, чем местные.

10. Коммунальные услуги

Стоимость канализации, водоснабжения, газа и электричества имеют решающее значение при определении, насколько успешно вы могли бы работать на данном участке. Плата за подводы и подключения становится все более обременительной, и в некоторых случаях может сделать ваш проект нежизнеспособным. Есть районы, где такая плата достигает сотен тысяч долларов, и поэтому строительство автомойки там становится совершенно непрактичным.

Постоянные расходы, хотя они и растут, обычно более разумны, и их можно расценивать как нормальные эксплуатационные расходы. Кроме того, многие муниципалитеты уже долго работают с автомойками и будут использовать имеющуюся у них информацию, чтобы взимать плату с автомоек за потребляемые ресурсы.

Что касается стоимости воды, мы настоятельно рекомендуем вам установить хорошую систему рециркуляции и повторно использовать большую часть потребляемой вами свежей воды.

11. Стоимость земли

Удивительно, но стоимость земли обычно не является самым решающим фактором при принятии решения. Успешную тоннельную автомойку можно построить на участке в 0,40 га, который может стоить от $200 000 до $1 000 000. На ваше решение купить участок земли, соответствующий вашим основным требованиям повлияют тип автомойки и ожидаемые прибыли. В некоторых районах стоимость земли настолько высока, никакой успешной работы не хватит, чтобы окупить эти расходы. Тем не менее, чаще всего операторы готовы заплатить больше, чтобы купить участок, соответствующий всем необходимым критериям.

12. Влияние маркетинга

Когда вы решаете, покупать ли участок или нет, следует обратить внимание на то, про что часто забывают - про влияние на доходы от участка вашего тщательно разработанного, успешно внедряемого плана маркетинга. В большинстве розничных бизнесов ждут, что курица появится раньше яйца, и на первый год планируются расходовать большие суммы. К несчастью, большинство автомоек не окупаются зачастую потому, что не расходуют достаточно средств, чтобы добиться своих целей, а работают по принципу «строй, а люди сами придут».

13. Влияние успешной работы

Успешная работа автомойки будет способствовать увеличению объема загрузки. По своему опыту я знаю, что многие операторы переоценивают то, насколько эффективнее и лучше они работают по сравнению с конкурентами. Вот почему, когда они принимают решение о том, чтобы построить новую автомойку, про конкурентов как-то забывают.

У опытного оператора обычно намного более реалистичный подход. Бедные операторы или умеренно успешные операторы побоятся вступать в ожесточенную конкурентную борьбу. Успешные операторы (а все новички считают, что будут именно такими) будут более агрессивны, потому что их опыт более эффективной работы поможет им в конце концом одержать победу над конкурентами.

Как вы видите, все это не так просто. Но если вы будете знать все переменные, на которые стоит обратить внимание, прежде чем вкладывать значительные средства, вы сможете принять правильное решение.

Но самое важное, что я могу сказать в этой статье, это то, что каждая оценка должна проводиться для каждого конкретного участка.

К примеру, 12 из 13 переменных могут быть просто идеальны, но один фактор заставит вас отказаться от этого участка. А с другой стороны, вам может попасться участок, где только 5 переменных играют в вашу пользу, но они перевешивают по значимости все проблемы, которые могут создать остальные.

При оценке участка мы советуем вам воспользоваться услугами кого-то, кому приходилось оценивать много участков для автомоек. Учитывая размер инвестиций, которые сегодня необходимы, чтобы войти в автомоечный бизнес в качестве оператора, кажется весьма разумно с финансовой точки зрения провести самый полный и точный анализ.